小口に分割された建物の所有権を持つことができる「不動産小口化商品」という投資商品の購入者が増えている。国土交通省によると、同商品への出資額はこの10年で8倍超に急増した。背景には、相続税を節税したいと考える高齢の富裕層の存在がある。どんな仕組みなのか。リスクをどう考えればいいのか。
東京都墨田区の両国国技館の近くに立つ5階建ての賃貸マンション。都内の80代の女性は昨年、このマンションに設定された「不動産小口化商品」を6千万円分、購入した。
自分の死後、3人の娘にのしかかる相続税負担を減らすためだ。
2年前に夫に先立たれ、現金約1億2千万円と、一軒家の自宅を相続した。対策をしなければ、今度は娘たちに多額の相続税がかかると心配し、税理士に相談したところ、勧められたのが不動産小口化商品だった。
不動産特定共同事業法（不特法）という法律に基づいた、「任意組合型」という仕組みを説明された。どんな仕組みなのか。
投資対象となる墨田区のマンションの所有権は細かく分割され、計1345口の「持ち分」が設定されていた。１口あたりの金額は100万円。出資したい人たちがマンションを管理・運用する不動産会社との間で「組合契約」を結ぶと、5口（500万円）以上から購入が可能になる。
女性は出資者となって60口（6千万円分）を購入した。女性がこのマンションに住むわけではなく、全体の約4.5%分の所有権を持つことになる投資商品を買ったにすぎない。
これがなぜ「節税」につながるのか。
バブル期に登場した不動産投資の手法が、富裕な高齢層の節税需要をつかみ、再び注目を集めています。「タワマン節税封じ」の税制改正も影響しているようです
相続税を課すにあたって故人…
